OSG: Bedarfsgerechte Bautätigkeit im gesamten Bezirk Lienz
Über 1.940 Wohnungen, 27 Geschäftslokale und insgesamt 171 Reihenhäuser hat die Osttiroler gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft (OSG) seit ihrer Gründung vor mehr als 70 Jahren im Bezirk Lienz errichtet.
Damit ist die OSG die größte Baugenossenschaft Osttirols und leistet einen enorm wichtigen Beitrag zur hohen Wohn- und Lebensqualität in der Region. Die Bautätigkeit verteilt sich auf den gesamten Bezirk, bislang wurden in 30 von 33 Gemeinden Osttirols OSG-Projekte umgesetzt. Uns hat OSG-Vorstand Wolfgang Wilhelmer mehr vom breiten Leistungsspektrum des Unternehmens erzählt. Im Interview nimmt er auch Bezug auf die herausfordernden Rahmenbedingungen der vergangenen Jahre, auf das Thema „Mietpreise“ sowie auf Wünsche an die Politik und blickt abschließend in die Zukunft – auf neue bauliche Pläne und Projekte.
OSG-Vorstand Wolfgang Wilhelmer
Herr Wilhelmer, was waren bislang die größten Bauvorhaben und was das kleinste Projekt, das die OSG im Bezirk Lienz realisiert hat?
In Hinblick auf das Gesamtbauvolumen ist die neue Wohnanlage in der Kreuzgasse in Lienz das größte Bauvorhaben, das wir als Bauträger in unserer über 70-jährigen Geschichte haben umsetzen können. Betrachtet man hingegen die Anzahl der Wohnungen, so ist die Wohnanlage in Matrei i.O. mit 50 Einheiten die größte. Die kleinste Anlage, die wir jemals errichtet haben, findet sich in der Marktgemeinde Nußdorf-Debant mit nur drei Wohnungen.
Baut die OSG auch außerhalb Osttirols?
Nein, wir beschränken unsere Bautätigkeit ausschließlich auf den Bezirk Lienz, üben aber Verwaltungsagenden auch in Oberkärnten aus.
Können Sie sagen, wie sich prozentuell das Verhältnis Eigentums- und Miet-Kaufwohnungen darstellt? Welche Sparte überwiegt?
Bis Mitte der 90er-Jahre wurden von der OSG ausschließlich Eigentumswohnungen realisiert. Zwischenzeitlich hat sich dies klar gewandelt – heute bauen wir zu über 90 % Mietwohnungen oder Mietwohnungen mit Kaufoption.
Zum Tätigkeitsfeld der OSG gehören neben der Bautätigkeit u.a. auch Hausverwaltungen. Können Sie uns diesen Bereich näher erläutern?
Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind sehr abwechslungsreich, wobei die zuständigen Mitarbeiter:innen sowohl über kaufmännische als auch rechtliche und technische Kenntnisse verfügen müssen. Unter die kaufmännischen Aufgaben fallen z.B. die Betriebskostenbuchhaltung, die Abrechnung der Betriebskosten und der gesamte Schriftverkehr. Unsere Mitarbeiter:innen in der Hausverwaltung müssen sich aber auch mit dem Wohnrecht auseinandersetzen, Eigentümerversammlungen abhalten und Fragen bzw. Anliegen der Eigentümer beantworten können. Technische Kenntnisse sind gefragt, wenn es z.B. um Wartungen, Erhaltungsmaßnahmen und Sanierungen geht. Bei besonders umfangreichen Sanierungen oder technisch schwierigen Anforderungen werden die Fachkräfte in der Hausverwaltung von unseren Projektleitern/Technikern unterstützt.
Blick auf die OSG-Zentrale in der Emanuel von Hibler-Straße 1 in Lienz
Wie viele Mitarbeitende zählt die OSG aktuell?
Von unserem zentralen Bürogebäude in der Emanuel von Hibler-Straße 1 in Lienz aus sind aktuell gesamt 27 Mitarbeiter:innen in verschiedenen Bereichen der OSG tätig.
Neben dem gemeinnützigen Wohnbau hat die OSG auch Projekte im kommunalen Bereich realisiert. Gibt es diesbezüglich aktuell ein neues Vorhaben?
Die OSG hat bereits für Gemeinden, aber auch für andere Bauträger das Projektmanagement durchgeführt. Aktuell gibt es kein derartiges Vorhaben. Demnächst soll aber ein Wohnprojekt gemeinsam mit einer Gemeinde errichtet werden. Hier werden wir als OSG das Projektmanagement übernehmen, uns um sämtliche Förderungen kümmern und gemeinsam mit der Gemeinde die Vermietung organisieren. Die Gemeinde bleibt aber Eigentümerin und Vermieterin der Anlage.
In den vergangenen Jahren haben sich die Rahmenbedingungen in der Baubranche im Allgemeinen verschlechtert. Wie sehen Sie die aktuelle Situation?
Nach sehr turbulenten Jahren mit stark ansteigenden Baupreisen, hohen Zinsen und Energiekosten hat sich die Situation mittlerweile stabilisiert. Die Baupreise stagnieren aktuell, die Zinsen für Kredite haben sich deutlich reduziert und die Energiepreise sind derzeit auch stabil. So verspüren wir insgesamt eine leichte Entspannung. Im Bereich von Sanierungen ist etwas Aufwind festzustellen und zudem hat sich auch die Verfügbarkeit der heimischen Handwerksbetriebe verbessert.
Wird von Seiten der Politik in Bund und Land genug getan, um den öffentlichen Wohnbau zu forcieren?
Der Bund hat mit dem Konjunkturpaket reagiert, das Land Tirol hat die Förderungen angepasst und somit ist die Schaffung von leistbarem Wohnraum weiterhin möglich. Das ist nicht in ganz Österreich so. Nachdem die Wohnbauförderung im Zuständigkeitsbereich der Länder steht, gibt es hier große Unterschiede. Wir in Tirol können alle eingereichten Projekte umsetzen und die entsprechenden Förderungen abholen – und dies trotz der Sparmaßnahmen der neuen Regierung, die sich auch auf die Länder und Gemeinden auswirken.
Stimmen Sie mit Experten überein, die betonen, dass die Erhöhung der Baukosten auch sehr viel mit Bürokratie zu tun hat?
Das kann ich nur unterstreichen! Bürokratie und immer wieder neue Bauvorschriften tragen deutlich zur Kostensteigerung bei Projekten bei. Der Zeitraum vom Grundstücksankauf bzw. der Planung des Projekts bis zur Erlangung eines gültigen Baubescheides bzw. bis zum Baubeginn wird immer länger.
Wie viele Projekte der OSG befinden sich derzeit im Planungsstadium und wie viele in Umsetzung?
Derzeit stehen neun Projekte bzw. 137 Wohnungen und Geschäftslokale in Bau. Darüber hinaus befinden sich rund 400 Wohnungen im Planungsstadium.
Wohin geht der Weg der OSG: Ein Ausblick Ihrerseits auf 2026/2027?
Auf Basis der guten Zusammenarbeit mit den Gemeinden kennen wir den Bedarf an neuem Wohnraum in fast allen Osttiroler Gemeinden sehr gut. Somit wird auch nur bedarfsorientiert gebaut. Wir als OSG haben auch schon über einen längeren Zeitraum keine leerstehenden Wohnungen zu verzeichnen. Im Verwaltungsbereich konnten wir uns zuletzt über eine große Nachfrage freuen. Aktuell verwalten wir über 4.000 Wohnungen bzw. 8.000 Einheiten. Auch die Abwicklung von größeren Sanierungen an Wohnanlagen ist gefragt. Ein wichtiges Zukunftsthema ist schließlich die Dekarbonisierung im Wohnungssektor, mit der wir uns intensiv auseinandersetzen werden müssen.
Danke für das Gespräch.
Interview: Elisabeth Hilgartner, Fotos: © Elias Bachmann, Martin Lugger, Osttirol Journal
